I 2008 ble et elementhus fra Litauen satt opp på adressen Havneløkka 14. Boligannonsen viser bilder av en tilsynelatende plettfri funkisinspirert enebolig i et attraktivt område på Thorøya i Sandefjord, skriver sb.no.

Men prisen er overraskende lav, og renoveringsbehov er presisert i annonsetittelen.

– Et slikt hus i dette området ligger på rundt seks – syv millioner kroner. Dette ble taksert til halvparten. Jeg har aldri sett et nytt hus i så dårlig stand tidligere, sier Gunn Ramberg i Privatmegleren Sandefjord, som har hatt ansvaret for å selge boligen av Protector forsikring etter at kjøpet fra siste eier ble hevet. Det var et annet meglerfirma som solgte huset for et år siden.

Ble vurdert til TG1

De kjøpte boligen i god tro for ett års tid siden. Et fem år gammelt hus på 180 m2, fire soverom, store vinduer, lyse overflater og jacuzzi på terrassen. Alt så ut til å være i skjønneste orden, og boligsalgsrapporten fra året tidligere konkluderte med at boligen virket å være i normalt god stand. De aller fleste punkter ble satt til tilstandsgrad 1 (TG1).

Men det skulle vise seg å ikke stemme. Gjennom det neste året oppdaget de nye eierne stadig flere alvorlige feil i boligen. Fire befaringsrapporter konkluderer til slutt med at det vil koste nærmere 1,5 millioner kroner å utbedre alle feilene.

Det var liten tvil i befaringsrapporten: «Boligen er i vesentlig dårligere stand enn hva som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og ut fra en samlet vurdering, konkluderes det med at utbedringsarbeidene er så omfattende at tiltaket vil være søknadspliktig.»

LES OGSÅ: Krever fire millioner etter boligmareritt

Stor interesse

– Dette er en veldig kjedelig sak for både første eier og kjøper. Flere feil og mangler kom fram over tid, sier Ramberg.

Først var megleren bekymret for om hele det kun seks år gamle huset var i så dårlig stand at alt måtte rives, men etter en nøye gjennomgang viste det seg å ikke være like ille som fryktet. Privatmegleren Sandefjord og forsikringsselskapet Protecor var opptatt av å legge alle befaringsrapporter med boligens mangler åpent på nett. I salgannonsen blir det også presisert at det kan være flere feil som ikke er oppdaget ennå. På tross av dette var det stor interesse for boligen. 49 stykker skrev seg på liste før visning.

– Vi regnet med at det måtte bli et firma eller fagpersoner, for det ville ikke være økonomisk lønnsomt uten egeninnsats enten av fagkyndig person eller slik veiledning, sier Ramberg, som nå har solgt boligen til en fagmann.

Tidligere huseier anser seg ferdig med boligen, og ønsker ikke kommentere saken overfor Sandefjords Blad.

Direktør i Protector Forsikring, Merete Bernau, sier forsikringsselskapet har hevet kjøpet til de tidligere eierne, men at de vil vurdere saken videre.

– Kjøpet er hevet grunnet vesentlige mangler. Disse er i all hovedsak skjulte, og ikke mulig for selger å kjenne til. De er svært kostnadskrevende å utbedre. Dette faller inn under eierskifteforsikringen. Det vil fortløpende bli vurdert om det foreligger erstatningsbetingende ansvar på andre, men det er ikke konkludert på dette foreløpig, sier hun.

.

Administrerende direktør i Norges Takseringsforbund, Are Andenæs Huser, mener feilene som er beskrevet fra huset i Sandefjord, er vanskelig å oppdage på den tiden en takstmann har til rådighet. Foto: NTF

– Vanskelig å oppdage

Administrerende direktør i Norges Takseringsforbund mener at så fundamentale feil kan være vanskelig å se på en inspeksjon.

– Slike feil ville neppe oppstått i et så nytt hus av skikkelig byggekvalitet. Når fundamentale ting med bygget er galt, kan mye skje på kort tid. Og er det skjult ville det ikke alltid være lett å se for en takstmann under en inspeksjon, sier administrerende direktør i Norges Takseringsforbund, Are Andenæs Huser, når han blir orientert om boligsalgsrapportene fra Havneløkka 14.

LES OGSÅ: Drømmehuset som knakk

Mye kan skje på ett år

Han understreker at han ikke kan uttale seg om konkrete ting i rapporten uten å kjenne huset, men kan si noe generelt om prosessen rundt en slik salgsrapport.

– En boligsalgsrapport fra 2012 er laget ut ifra en standard som er på vei ut. Men da rapporten ble skrevet fulgte takstmannen faste punkter og så etter symptomer på at noe kunne være galt. Ut ifra type bygg og når det er bygget ser man etter spesielle ting. Når det er byggefeil dreier det seg ikke om vanlig slitasjeskader, og skjulte feil kan være vanskelig å oppdage i løpet av en undersøkelse, sier Huser. 

Han uttaler at dersom det dreier seg om konstruksjonsfeil i selve bygningen, kan det skje veldig mye fra et år til et annet. Og at de tingene kjøperne oppdaget underveis, nødvendigvis ikke var synlige da takstmannen gikk over boligen.

– Når et fem år gammelt hus får så store skader av å bare stå oppført og normalt bruk, er det et veldig spesielt tilfelle som man ikke regner med. Dette er noe man ikke kan se med mindre man åpner vegger og tak, noe man ikke gjør etter dagens praksis, sier administrerende direktør. 

LES OGSÅ: Du må se ordentlig etter!

Høyt konfliktnivå

Han sier at det i utgangspunktet er takstmannen som er ansvarlig for opplysningene han gir i rapporten. Alle medlemmer av  Norges Takseringsforbund har en forsikring som dekker eventuelle krav som kommer i ettertid.

– Men selger har et ansvar for å gi rette opplysninger. Likevel er det slik at selger ikke bevisst kan holde tilbake opplysninger om feil og mangler overfor kjøper, for deretter å skyve det over på takstmann eller megler. Slik adferd bidrar til å skape et svært ubarmhjertig boligmarked. Det høye konfliktnivået mellom selgere og kjøpere stiller krav til at takstmannen må være veldig presis med sine vurderinger, sier Huser.

LES OGSÅ: OBS! Har du Ikea-kjøkken?

Ansvarlig må sørge for kvalitet

Direktoratet for byggekvalitet opplyser at elementhus blir stadig mer brukt i Norge, og det er krav om dokumentasjon av egenskaper som bygger på felles prinsipper i hele Europa.

– Vi har ikke gjort noen tilsyn med produsentene av elementene, men de har et krav om at de skal dokumentere egenskapene til elementene slik at man skal vite hva man får. Beskrivelsen av elementhusene skal være korrekte. Så er det de ansvarlige foretakene i byggesaken sitt ansvar å sørge for at man kjøper de elementene som tilfredsstiller de norske kravene til byggekvalitet, sier avdelingsdirektør for produkter og installasjoner i direktoratet for byggkvalitet, Janneke Solem.

Sandefjord kommune har godkjent byggeplanene for huset og ferdigstillingen. Men plan- og bygningssjef, Sindre Væren Rørby, forteller at så lenge kommunen har fått oppført en ansvarslig søker, er det opp til denne personen å sørge for at alle krav blir tilfredsstillende dokumentert. I tillegg skal en ansvarlig prosjekterende og ansvarlig utførende alltid påføres i søknaden.

I hovedsak er det bare godkjente firma som gis ansvarsrett.

– Vi fører tilsyn dersom noe har blitt rapportert eller hvis det er et ønske fra utbygger selv. Ellers er det opp til ansvarshavende å sørge for at dokumenter og byggkvalitet følger forsikriftene, sier Væren Rørby.

Ansvarlig søker for Havneløkka 14, sier firmaet kun var ansvarlig for å sende inn den nødvendige dokumentasjonen til kommunen. Huset og arbeidet ble levert av et stort, latvisk firma. Ansvarlig søker hadde ikke erfaringer med firmaet tidligere, og reagerte på en del nye produkter. Men de ble godkjent av kommunen, og loven ble fulgt. Den norske byggmesteren mener i ettertid at håndverkerne ikke var gode nok, og mistenker at norske lover ble misforstått. Han ber folk være kritiske dersom de velger hus levert av utenlandske firmaer.